Zoals in een vorige editie van het NederBelgischMagazine vermeld, heeft de Belgische regering toch beslist om de optionele btw-heffing op professionele onroerende verhuur in te voeren. Het grote voordeel van de btw-heffing is het recht op aftrek van btw dat kan worden uitgeoefend op vaak hoog oplopende kosten van bijvoorbeeld constructie of onderhoud van de gebouwen. De nieuwe regeling zal aldus de neutraliteit van btw verhogen en de concurrentiepositie van de Belgische economie versterken onder meer in de logistieke sector en ten aanzien van de nieuwbouw.
Met de publicatie van het wetsontwerp zijn de modaliteiten van de nieuwe optieregeling nu grotendeels bekend weliswaar onder voorbehoud van eventuele latere wijzigingen. De belangrijkste nieuwigheden worden hierna opgelijst.
Er werd reeds vermeld dat de optionele btw-heffing in principe enkel zal gelden voor (ver)nieuwbouwprojecten. In tegenstelling tot eerdere aankondigingen, is de datum van inwerkingtreding gewijzigd naar 1 januari 2019. Wel mogen er al materiële werken zijn verricht waarvan de btw een eerste keer opeisbaar wordt op 1 oktober 2018. Dit blijft dus een referentiedatum weliswaar enkel voor de ‘materiële bouwkosten’. De immateriële handelingen (diensten van een architect), afbraakwerken en werken die betrekking hebben op de grond mogen wel vóór 1 oktober 2018 uitgevoerd zijn.
Het gaat om een optieregeling die gezamenlijk moet wordt uitgeoefend door de verhuurder en de huurder. Op basis van de tekst van het wetsontwerp zou een specifieke verklaring pro fisco in de huurovereenkomst volstaan. De optie geldt bovendien voor de duur van de gehele overeenkomst.
Het ontwerp van wet bevat eveneens specifieke regels voor de verhuur van opslagruimten en voor kortdurende verhuur (van maximum 6 maanden).
Voor wat betreft de verhuur van opslagruimten, zal de huidige regeling van verplichte btw-heffing, versoepeld worden vanaf 1 januari 2019 en zal deze verplichting enkel nog gelden indien de huurder de opslagruimte niet gebruikt voor een economische activiteit. Indien de opslagruimte wel voor economische doeleinden gebruikt wordt, geldt de nieuwe optieregeling, zelfs als het gebouw niet kwalificeert als ‘nieuw gebouw voor btw’.
Het wetsontwerp bevat daarnaast eveneens versoepelde criteria voor de definitie van ‘opslagruimte’. De belangrijkste voorwaarde is dat de ruimte slechts nog voor meer dan de helft gebruikt moet worden voor opslagdoeleinden (afschaffing van de huidige 90% regel). Dit wordt in beginsel berekend op basis van oppervlakte, maar als de hoogte van de ruimte ook kan worden benut mag de 50%-drempel ook berekend worden in functie van het volume. In het geval dat er tevens een verkoopruimte onderdeel uitmaakt van het contract, mag deze ruimte maximum 10% van de ruimte in het geheel omvatten. Partijen zullen vanaf 1 januari 2019 ook kunnen opteren voor de toepassing van de btw op lopende overeenkomsten van terbeschikkingstelling van bergruimtes, die momenteel niet kunnen worden belast, maar wel voldoen aan deze nieuwe voorwaarden.
Zoals tevens aangehaald in de vorige editie, zal de kortdurende verhuur (maximum 6 maanden) verplicht aan de btw worden onderworpen, ongeacht de hoedanigheid van de huurder. Deze regeling zal voornamelijk van belang zijn voor kortstondige verhuur van congres-, seminarie, vergader- of feestzalen evenals beurs- en tentoonstellingsruimten. Uitzonderingen gelden onder meer wanneer de ruimten zijn bestemd voor bewoning, of andere doeleinden dan een economische activiteit, verhuur aan organisaties zonder winstoogmerk of bij aanwending voor bepaalde vrijstelde activiteiten. Zo zal de ‘passieve’ verhuur van een ontmoetingsruimte voor de organisatie van een familiefeest niet onder de nieuwe regeling vallen en bijgevolg vrijgesteld blijven van btw.
Tot slot dient nog opgemerkt te worden dat de nieuwe 25-jarige herzieningstermijn behouden blijft in het wetsontwerp.
Wij volgen de verdere procedure op de voet en zullen u verder informeren zodra de finale teksten zijn gepubliceerd.